一戸建ての注文住宅を新築する場合、建築費のほかに諸費用がかかります。
少しでも安く出来ると良いですよね。
目次
１，諸費用って何？
a、家を建てる場合、建築工事費以外の諸費用とは
b、あいまいになった建築費と諸費用の線引き
２，諸費用を安くするには
（１）登記費用
a、新築の登記は、表題登記と保存登記、抵当権設定登記がある
b、パソコンが使えて、時間があれば表題登記は自分で安く出来る
c、現金で家を建てる場合は、自分たちで保存登記も行える。
d、住宅ローンの場合は司法書士に任せた方が安全。
e、司法書士や土地家屋調査士に知り合いにいれば、安くできるケースが。
（２）住宅ローンの諸費用
a、住宅ローンには、事務手数料、保証料や火災保険などの融資諸費用があります。
ｂ、住宅ローンでは、火災保険加入が条件
ｃ、火災保険の必要のないオプション項目を外すと安くなる。
（３）印紙代
a、印紙税がかかる書類がある
ｂ、契約書が分けられれば、印紙代も節約になるケースも
c、契約書のコピーをもらう方法もあるが、訴訟の場合、原本の方が効力が高い
（４）引っ越し代、仮住まい費用
a、引っ越し費用がかかる
（５）新築時の税金
a、不動産取得税などの税金は控除される間取りがある。
b、建物の完成をを1月1日以降にすると、新築の建物の固定資産税がその年かからない
３，最後に、諸費用でトラブルにならない為に
１，諸費用って何？
a、家を建てる場合、建築工事費以外の諸費用とは
注文住宅で建築する場合、建築費のほかに、登記費用や、不動産取得税などの税金、火災保険や引っ越し代など、費用がかかります。(住宅ローンを借りる場合は、銀行への事務手数料、保証料などもありますね。）
これらを、一般的に諸費用と言われています。
b、あいまいになった建築費と諸費用の線引き
諸費用は、昔、住宅ローンに組み込めず、現金で支払わなければならないものでした。
最近は、それらを組み込めるようになってきたので、線引きがあいまいになってきました。
住宅メーカーや工務店によっては、付帯工事(オプション工事）の解体費用や、塀やアスファルトなどは、解体会社や造園会社が行うので、諸費用と見るケースもあります。
照明器具やカーテン、確認申請手数料なども各社によって、諸費用にしていたりする場合もあります。
２，諸費用を安くするには
今回は、一般的に言われている、登記費用、住宅ローンの諸費用、印紙代、固定資産税や不動産取得税などの税金、引っ越し代、仮住まい費用などについて、安くできる方法を書いてゆきます。
（１）登記費用
a、新築の登記は、表題登記と保存登記、抵当権設定登記がある
建物を建てたときに、ここの場所に、こう構造で、この面積で家が建ちましたと行う表題(表示）登記と、その建物の権利を持ってるのは、私のものですという保存登記の2つの登記が必要になります。
また、借り入れをする場合には、土地や建物に担保を付ける抵当権設定登記が必要になります。
b、パソコンが使えて、時間があれば表題登記は自分で安く出来る
昔、表題登記を行うのは、図面の記載方法のハードルも高く、法務局もあまり協力的ではありませんでした。
最近は、かなり法務局も親切に教えてくれるようで、自分たちで行えるようになってきました。
入居時期と重なるので、忙しいかもしれませんが、自分たちで行うと費用は安く済みます。
図面を自分で画けたり、図面だけ外注（住宅会社など）できれば、パソコンでワードなどの文字入力だけで出来るようになってきてます。
（ただし、住宅ローンを借りる時は、引き渡しの日程がありますので、建設会社に確認しておいた方が良いです。）
表題登記された方は、私のお客様でも結構いらっしゃいますし、インターネットなどで、自分で手続した投稿は多く見られます。
法務局 不動産申請手続き http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/touki1.html
c、現金で家を建てる場合は、自分たちで保存登記も行える。
保存登記や抵当権設定登記は、普通は、司法書士さんが行います。
少しハードルは高いですが、自分たちでも可能です。
借り入れをしない場合は、保存登記だけで済みますので、ゆっくり引き渡し後に行うことも出来るので、自分たちで行って、安くすることは可能です。
d、住宅ローンの場合は司法書士に任せた方が安全。
住宅ローン借り入れる場合は、引渡し前に保存と抵当権を付ける登記を行うので、期日に間に合わないと、住宅会社との契約上のトラブルになりかねないので、ご自分たちでやることは、私はお勧めはしていません。
（銀行などの金融機関も難色を示すかもしれません。）
e、司法書士や土地家屋調査士に知り合いにいれば、安くできるケースが。
知り合いに登記に関わる人がいれば、少し安くしてくれるかもしれません。
私見ですが、銀行からの紹介は、少し高めな感じはします。（大手の会社を紹介されるからかもしれません。）
（２）住宅ローンの諸費用
a、住宅ローンには、事務手数料、保証料や火災保険などの融資諸費用があります。
・住宅ローン融資は、金利×事務手数料×保証料のトータルで安く済むかを考える。
融資を借りるのに、銀行の事務手数料や保証会社に支払う保証料などと、抵当権の設定の司法書士さんへの報酬など、諸費用がかかるのが一般的です。
ところが、最近、事務手数料や保証料を無料にしたり安くする銀行も増えきました。
ただ、金利の中に「保証料は別途で+０．○○％加算です」など、保証料が割高なケースがあります。
事務手数料などの融資の諸費用が安くても、総支払額が高くなるケースがあります。
最初に諸費用は掛かりますが、一般的には、最初に一括で保証料の支払いの方が総支払額は安くなります。
金利と事務手数料と保証料の総合計費用と、自分たちの現金などの資産や毎月の返済額を見ながら、銀行ローンの商品を選ぶことが肝心です。
住宅会社や銀行の融資窓口では、総支払額や毎月の返済額の計算できる電卓を持っていますので、どれが良いか相談して決めてゆくのが良いかと思います。
（私も持っていますが、1分もかからず計算できます。）
ｂ、住宅ローンでは、火災保険加入が条件
銀行ローンの場合、担保にする建物の火災保険の加入を条件にしています。
・長期期間を掛けることが条件ですが、短期に出来るケースも
融資を借りる場合の火災保険は、数年前までは、支払いの全期間を一括で支払う条件だった為、長期でローンを組んだ場合は、高額になりました。
ここ最近では、火災保険の加入期間は、震災の影響で最長10年の損害保険会社が増えました。
（書いた当時より5年短くなっています。）
その為、銀行でも10年間加入の保険でも良くなり、最初の諸費用は安くなりました（10年後に再加入は必要です）。
銀行の中では、1年など短期間の火災保険でも良い場合があります。
それは、勤務先が安定していたり、取引銀行だったりする場合です。
いわゆる共済などの掛け捨て保険も利用できるので、諸費用も安くできる場合もあります。
銀行に相談してみるのも良いかもしれません。
ｃ、火災保険の必要のないオプション項目を外すと安くなる。
火災保険も、登記と同様に知人がいれば安くなるかもしれません。
融資の際、加入を勧めてくる銀行の火災保険は、フルオプションが多いので、かなり高めになります。
融資の火災保険は基本補償が入っていれば良いので、必要のないものを選択できるオーダー式の方が安くなります。
地震保険などはオプションで必要かと思いますが、それ以外は自分たちの環境に合わせて選ばれると良いかと思います。
「地震、かみなり、火事、おやじ」保険（(笑)）
ちなみに「おやじ」とは強風のことです。
（３）印紙代
a、印紙税がかかる書類がある
請負契約書には、双方、印紙を貼る必要があります。
請負金額に応じて、印紙代が違います。
国税局
ｂ、契約書が分けられれば、印紙代も節約になるケースも
総建築費が5100万円であれば、印紙は3万円必要になりますが、解体工事や外構工事など、住宅建築の着工前や完成後に工事を行えるものがあれば、別契約にして印紙代を安くできるケースがあります。
建築工事費が5100万円で内訳が、建築本体価格が4900万円で、外構工事が200万円であれば、一つの契約書では3万円ですが、2つに分けれるのであれば、建物が5000万円以下になり1万円に、外構工事が千円の印紙でよいので、１万1千円すみます。
（住宅会社や、銀行融資先で認めてもらえるかは、確認が必要です。）
請負金額の区分の分かれ目が、ギリギリの場合ですが、少し安く出来るかもしれません。
c、契約書のコピーをもらう方法もあるが、訴訟の場合、原本の方が効力が高い
契約書は、建て主と工事業者の双方が持つことが一般的ですが、コピーでも法律的には効力があります。
その場合、コピー代だけで済みますので、安くは出来ます。
但し、訴訟になった場合では、原本の方が効力が高くなりますので、改ざんなどする悪質な業者かどうかの判断など、注意は必要です。
（４）引っ越し代、仮住まい費用
a、引っ越し費用がかかる
引っ越しシーズンなどの春先は、引っ越し代も高いケースは多いです。
また、1社だけでなく、複数の会社の見積もりを取ったほうが、安くすむようです。
仮住まいも、春先借り手が居ないだ場合、次の年の春まで入居されないことが多いので、家賃交渉してみることも良いかもしれません。（不動産会社を通して大家さんにです。）
また仮住まいに持ってゆく荷物ですが、大手の引っ越し業者では、倉庫を持っているところもあるので、安く預けられることもあります。
(安くて人気はあります。時期によっては借りられない場合もあります。自由に出し入れ出来ないデメリットもあります。）
（５）新築時の税金
a、不動産取得税などの税金は控除される間取りがある
2世帯住宅などで間取りによっては、不動産取得税を安くできるケースがあります。
当社のブログ「税金で損する2世帯住宅の間取り」を参照
税金は、値段交渉は難しいと思いますが、支払う時期を遅らせると諸費用を安く出来る事があります。
土地を購入した場合、購入した年に土地の不動産取得税を支払わなければなりません。
ただ、土地を購入してから3年以内に、住宅が建築されると税金が軽減され還付されます。(条件はあります。）
土地を購入して、翌年に住宅が完成するのが明らかな場合、国税局（北海道は道税事務所）で待ってくれた場合があります。
着工していたり、確認申請(建築の許可）が下りていた場合、翌年に、建物とまとめて支払いますと交渉して、待ってもらったケースがあります。（それは、私の自宅です(笑)。でも事例は多いです。）
一般の住宅は、不動産取得税の軽減額があるので、建物は課税されないケースが多く、土地の税金が還付されることが多いのです。
その為、軽減された不動産取得税分だけ用意しておけばよいので、諸費用が安くすみます。
行政も戻す手間が省けるのではないかと思いますが、土地の評価額の見直しなどもあるので出来ない場合もあります。
b、建物の完成をを1月1日以降にすると、新築の建物の固定資産税がその年かからない
固定資産税は、毎年1月1日に完成して出来上がっているものに対して課税されます。
札幌市固定資産税
完成が1月2日以降であれば、新築の建物の固定資産税がその年かかりません。
年末ぎりぎりの引き渡しより、年明けゆっくりの方が固定資産税分が、約1年間分払わなくて良いことになります。
昔は、紅白歌合戦は新居で見たいという方が多かったのですが、最近はそんなこともなくなってきました。
登記上、未完成でも、1月1日に住んでいると、完成したと、見なされることがあるので注意が必要です。
＊年末ぎりぎりまでパトロールしているみたいです。
以前オーナー様から12月30日に新居でカーテンを取り付けてたら、市の職員の方が来られて「お引っ越されたんですか」と見に来られたという話を聞きました。）
３，最後に、諸費用でトラブルにならない為に
最初に記載した通り、諸費用があいまいになってきています。
住宅会社と契約後に、確認申請料や、照明器具など、これは別途の諸費用で、建築工事費に含まれていませんなど、後で請求されてトラブルになる話は聞きます。
後でトラブルにならないように、工事費の内訳をチェックし、諸費用を含めた概算の資金計画表を出してもらうと良いです。
大手メーカーでも、大幅値引きされて契約したら、契約後に値引き分を、諸費用として請求されたトラブルも聞きます。
対策として、トラブル時に弁護士などに相談できるように書面で残しておいたり、知り合いの建築関係の方や、セカンドオピニオン的なサービスをやってる会社に見てもらう方法があります。
（セカンドオピニオンサービスは、当事務所でもやっていますが、一般的に有料です。）
長文を、お読みいただきありがとうございます。
いろいろなケースがあるので、代表的なものに絞って書いてみました。
今回の記事で、諸費用がちょっとでも安くなりましたなら幸いです。
ブログお読みいただきありがとうございました。
皆様の住まいが、より良くなり、楽しく幸せに暮らせますように。
ほかのちょっと変わったブログもどうぞ
住宅ローンはどこから借りる？
新築時の税金の控除ができる間取り
海外と日本の間取りの違い
よい間取りを作るヒント
ブログの最新情報をお知らせしています。（時にはブログに書けないことも）
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・ライフホーム設計の設計士のプロフィール
田中昭臣（たなかあきおみ）1級建築士、宅地建物取引士
建築設計事務所「ライフホーム設計」代表
＊注文住宅の主としたハウスメーカーで設計を経験し独立。
貴方の想いをカタチに、一緒に作る住マイルな住まいを目指しております。
・北海道札幌の設計事務所「ライフホーム設計」の紹介
一戸建て、注文住宅の新築、建て替えの間取りプラン設計は、一級建築士の設計士がいる北海道札幌市の建築士事務所「ライフホーム設計」で個別相談を！（初回相談は無料）
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