家を建てる場合、土地が必要です。
注文住宅の建て替え以外の方は、土地探しもしなければなりませんね。
土地と建物を含めた資金計画が大切！
今は、ネットで土地を探す人が増えている。
土地探しは、昔は不動産会社に行ったり、ハウスメーカーなどから資料をもらって探していました。
でも今は、インターネットのお陰で、業者と同じ土地の情報を見ることが出来るようになりました。
その為、ご自分で不動産会社に連絡して、土地を購入されることが多くなっています。
不動産会社あるある「別な方が購入するかもしれないので、早く申し込みして欲しい」
よさそうな土地があって、不動産会社に連絡したら、「まだ土地は売れていません。」と返事をもらえたとします。
ここからが、「不動産会社あるある」なのですが、大概こう言われます。
「別の方が検討されています。先に申し込みされた方に、お売りすることになります」。
私の経験では、引力の法則に近いくらい、ほぼ言われてるような気がします。（笑）
不動産会社が煽っていることも多いのですが、言われると気になりますよね。
土地だけならローンが組めても、肝心の住宅のローンは借りられないことがある。
不動産会社からすぐ返事を欲しいと言われて、すぐに「買います」と返事をすると理想の家が建てられなくなる場合があります。
土地と建物を含めての費用をつかんでいないと、予算オーバーや建物費用が足りなくなる恐れがあります。
土地を、現金や土地融資で購入した後に、住宅ローンを組もうとすると、全体の融資審査で不合格になり、お金を貸してくれないこともあります。
その為、住宅の建設費用を含めた全体の資金計画が大まかにできる前に、土地の契約をしてはいけません。
その２で、詳しく説明いたします。
法律的に建築できない土地や、多額の建築費がかかる土地がある
購入の返事をする前に、設計士に土地を見てもらわないと建築できないことがあります。
購入しようとした土地が、最悪、建築できないこともあります。
よくあるのは、その土地が、行政で認められている道路に接していない場合です。
一見道路に見えても、私道（人の土地）であったり、旗竿地で路地状部分（道路と土地が接している部分）が短いと法律的に建築不可と言うことがあります。
また、道路によって家も、床面積、高さ、階数など制限があることがあります。
不動産表示の法律で、広告にそのことは記入されていないとならないのですが、あいまいに表示されていて、建築しずらい土地は、現在でも見かけます。
参考 札幌市建築基準法施行条例
安いと思った土地が、土留め工事や水道など、多額の費用が掛かる場合があります。
あそこの住宅メーカーは坪○○万円だったから、土地と建物を含めていくらだから大丈夫と思っていても、それ以上に建築工事価格がかかる土地があります。
たとえば、土地の地面が、道路より大きく上がってたり下がっていたりする高低差の場合です。
土地を削ったり、コンクリートで土留めや盛り土して多額の費用が発生する場合があります。
水道も引き込んだり、排水するのに費用が掛かる場合もあります。
古屋付きの土地ですと、解体に多額の費用が掛かる場合もあります。
土地の購入条件で古屋付きというのもあります。
それを壊して注文住宅を建てる場合、不動産会社から解体は○○万円と言われることがあります。
工務店などが見に行くと、その予算では無理なケースもありました。
基礎の事も考えておかないと、杭工事で多額の費用が掛かる場合もある。
地盤があまりよくない地域では、土地の値段が安いケースがあります。
それは、杭工事が、多額にかかることがあるからです。
安いと思って飛びつくと、そちらの方で工事費がかかり、かえって高くなることも出てきます。
札幌では、総じてJRの函館本線を挟んで、北と南で地盤が違うと言います。
北海道の岩見沢もそう言われています。
ハウスメーカーや工務店などに概算の杭の金額を出してもらった方が無難です。
第1章のまとめ
インターネット中心の土地情報では、地盤の良しあしによる杭打ち工事や古家の解体工事価格、水道の引き込みなどはなかなかわかりずらいです。
また、不動産会社では土地を売るのが目的なので、建物を含めた住宅ローンまではなかなか考えてくれません。
また、建築が出来ない土地を売っていることもありますが、工務店やハウスメーカーでもあまり建築に詳しくない営業マンも教えてくれないかもしれません。
そういう場合は、建築に詳しい資格を持つ設計士に相談するのが一番です。
続きは、次のブログをお読みください。
「その２、建築費込みの金額で検討する」に続きます。
その３もあります。
ハウスメーカーや工務店の選ぶのには、モデルハウスより現場を見る
注文住宅は家族の要望を聞いて建てると失敗しない
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田中昭臣（たなかあきおみ）1級建築士、宅地建物取引士
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＊注文住宅の主としたハウスメーカーで設計を経験し独立。
（建築実績100棟以上、現在も月に2，3棟の設計業務に関わる）
貴方の想いをカタチに、一緒に作る住マイルな住まいを目指しております。
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