あけましておめでとうございます。
昨年は当ブログをお読みいただき誠にありがとうございます。
本年も皆様のお役に立てるブログにしてゆきたいと思いますので、引き続きご愛顧いただけましたなら幸いです。
今回は注文住宅を建てる際に、お引き渡し時期、特にお正月前後の12月、1月で、得をしたり損をしてしまうことがあるというブログです。
固定資産税や住宅ローンで後悔や失敗しないポイントをお知らせします。
目次
１，住宅の固定資産税の仕組み
２，引き渡しされていなくても完成とみなされて、固定資産税の対象になることがある
３，現金で建てられる方も注意が必要
４，そのほかの事
５，終わりに
今年は自宅から初日の出が見れました。
昨年は読者の方から、「新規プランのご依頼」や「間取りのセカンドオピニオンサービス」などのお仕事を頂き、重ねてお礼を申し上げます。
今年も失敗、後悔の無い家づくりのブログを書いてゆければと思います。
皆様にとって良運に恵まれ、笑顔あふれる年になりますように！
１，住宅の固定資産税の仕組み
・固定資産税は1月1日に所有している人が払う。
固定資産税は「1月1日現在の所有者として登録されている者が、その年度の税を納付する」とされています。
つまり、注文住宅で家を建てた場合に1月1日に完成していて、建築会社から引渡しされた場合には課税対象になるので税金を納めなければなりません。
逆に1月2日以降に完成して引き渡しを受けて引っ越せば、固定資産税の税金は1年間払わなくて良いのです。
でも12月に住宅ローンを組む場合では注意が必要です。
丑年は、新たな試みをする年だそうです。
２，引き渡しされていなくても完成とみなされて、固定資産税の対象になることがある
・住宅ローンの場合、実際の引っ越しより、住民票の移動を早くするケースがある
住民票の移動は、引っ越ししてから14日以内で、それ以前の届け出はいけないことになっています。
札幌市住民票の移動の手続き参照 https://www.city.sapporo.jp/shimin/koseki/jusho-ido/tenkyo.html
ただし、住宅融資(銀行ローン）を使った場合、ほとんどのハウスメーカーや工務店から、「銀行で、新しい住所での住民票が必要です。引き渡しや引っ越し前ですが、住民票を移動してください」と言われるはずです。
・融資の際、銀行は住民票で、個人住宅なのかを確認する
銀行は、融資の契約を結ぶ際に、家族の住民票を提出を求めます。
住宅ローンは、申込者とその家族だけが住む家の場合だけ、借りることが出来ます。
人に貸す家は、金利の低い住宅ローンは組めません。(原則、一家で一つのローン）
銀行では、住宅ローンを借りる人が居住したかを確認するのに、書類として市町村の発行する「住民票」で行っています。
・住宅ローンでは「表示(表題）登記」も必要
銀行は住宅ローンの際、土地と建物に抵当権を付けるため、建物が完成した際に行う「表示(表題）登記」も求めてきます。
表示登記は、工事途中でも完成したと見なすことが出来る
表示登記も完全に出来上がってなくても行うことが可能です。
土地家屋調査士などが、仕上げが全部されていない段階でも、図面通りの広さや間取りが出来てると判断できれば法務局に登記の申請できるのです。
申請が下りれば、引き渡しやお引越しが終わってなくても、法律的には完成した建物とみなされ、課税の対象になってしまいます。
・引っ越ししてなくても、書類的には固定資産税の対象になる
実際に引き渡しされていなくても、書類上、登記では完成していて、住民票では引っ越ししている状況は固定資産税を支払う可能性があります。
固定資産税が1月1日に所有している人を対象にしていますので、1月に引き渡しを受ける場合でも、12月に手続きを進めると、居住していないのに固定資産税を支払うことになってしまいます。
書類的には、完成し引き渡しを受けて住んでると見なされるからです。
・12月に住宅ローンの手続きをする方は注意が必要
一般的に、1月1日に所有していないほうが、お施主様にとって固定資産税を1年間払わないですむので、多くの方にメリットがあるはずです。
特に引っ越しは12月は忙しいから1月に引き渡しと考えられている方など、いつ登記や住民票をするのかなど注意が必要です。
・住宅ローンの際、引っ越し後の支払いは住宅メーカーが認めてくれない
住民票の移動時期や登記の手続きは、損しないように引っ越し後に出来れば一番ですが、ハウスメーカーや工務店は認めてくれないと思います、
これは、もし引っ越し後にお金を支払ってもらえない場合、立ち退きさせるには法的に難しく、また裁判での争いは不利で、お金も時間もかかるからです。
また、住宅融資が受けられないケースは、まれですがあります。(病気や事故、失業など）
その為、ハウスメーカーや工務店では、融資などで確実に状況になってから、引き渡しの手続きを進めます。
建物の引き渡しと支払いは同時が原則
３，現金で建てられる方も注意が必要
・12月に引っ越して、完成は1月にして固定資産税がかからないようにするのは
建て替えなどで住民票の移動がなく、現金の支払いの方も、1月2日以降に所有したと見なされれば、固定資産税を1年間支払わなくて済むのでメリットがあります。
その為、年内引っ越しをしているのにも係わらず、1月に完成したことにして固定資産税がかからないように登記される方がいらっしゃいます。
（住宅ローンの方と逆パターンですね。）
住宅ローンなど借り入れが無い場合は、登記は引っ越し後でも構わないので、完成の日を翌年にもわからないと考えているようです。
登記は義務なのでしなくてはなりませんが、お金がかかるからされない方も中にはいます。
・市町村では巡回しているので、ばれる方が多いようです。
以前、年内ぎりぎりに引っ越せばばれないだろうと12月29日に入居された方がいました。
その晩、札幌市の固定資産税課の方がやってきて「家に明かりがついてますが、引っ越しされてきたのですか」と訪問を受けたそうです。
けっこう見て回っているようなので、ばれることも多いのでよからぬことを考えない方が良いと思われます。
新築の家で紅白歌合戦を見たいという人も多い
・現金で引渡し前に支払った場合、引っ越ししてなくても課税されることも
また、現金で支払った場合、引渡し前でも建物の所有の権利があると見なされることがあります。
市の巡回で完成していると判断された場合、課税してもよいという解釈もあるようです。
たとえば、建物が完成し、アスファルト工事など外構工事が済んでから引き渡しの場合などです。
引渡し前で、そうなりそうな場合は、建物が未完成に見えるよう建築会社に対応してもらう必要があります。
(足場があると未完成とみなしているとは聞いたことがあります。）
併用住宅など個人事業主さんの決算などで早めに支払われる人も。（逆にギリギリな人など千差万別）
・ちなみに、正五九(しょうごく、正月、五月、九月）に引っ越ししてはいけないという習わしがあります。
昔は引っ越しは周りの人の手を借りて行っていたので、5月の水入れ、種まき、9月の刈り入れの準備の忙しい時期はいけないとされていました。
またお正月は年神様が家の幸福をもたらすために各家庭に訪れるのでダメとされていました。
ちなみに、大掃除や門松（かどまつ）やしめ飾りは年神様を迎え入れる為にあるものとされています。
門松のある家の角（かど）で待つ(笑)
４，そのほかの事
・引き渡し時期は、契約前に決める
引き渡し時期は、契約書に記載されるので、契約前に決めなければなりません。
固定資産税がかからないようにするには、請負契約の前に登記、融資契約、引き渡し時期について建築会社に話をしておかなければなりません。
・現金、住宅ローン両方共、不利になることがある
まれですが不利になることもあります。
その例をあげてゆきます。
東京など土地の評価額が高い場合などは、家を建てたほうが軽減処置で有利になるケース。
土地購入から3年を超えそうな場合、不動産取得税の軽減の受けたほうがメリットがあるケース。
住宅融資が短期で翌年の借入残高が少なくなって住宅ローン控除が不利になるケース。
税制特例で、住まい給付金や住宅ローン控除が10年から15年に延長などで、その年に建築したほうが良いケース。
などなどです。
ほとんどの場合、1月完成入居の方が有利なのですが、色々なケースがありますので詳しい人(設計士や税理士さんなど）に聞いてみるのが良いかと思います。
５，終わりに
・計画はゆとりを持って
税金関係は、設計事務所や工務店の方はあまり詳しくなく、ハウスメーカーの営業マンも苦手にしている人も多いです。
ノルマに追われていたり、資金回収は別な担当者になっている会社もあります。
住宅は、人生の中でも一番高い買い物だと思います。
いろいろ調べたり人からアドバイスをもらったりするほうが、よりよい住まいになります。
慌てずに、ゆとりをもっていろいろ調べて進めてゆくのが良いかと思います。
・税金のことも調べてみる
注文住宅を建てる場合、間取りや資金計画で頭がいっぱいになってしますので、税金まで気が回らないかもしれませんが、知っておくと良い情報だと思いブログに書きました。
当設計事務所では、課税対象にさせない建物を未完成に見せる方法などや、間取りなどでも不利にならない住まいつくりのご相談はメールでも受付しています。
詳しくはホームページから。札幌の「ライフホーム設計」のホームページhttps://lifehome-sekkei.com/
最後までお読みいただきありがとうございました。
このあと、住宅計画の参考になる過去のブログを載せていますのでお時間ございましたならお読みいただけましたなら幸いです。
あなたの住まいがより良くなり、楽しく幸せに暮らせますように。
＊ライフホーム設計の札幌の設計士が書く、ほかの参考ブログもどうぞ
・住宅ローンの上手な借り方
・二世帯住宅で税金や住宅ローンで失敗しない方法
・慌てて契約すると失敗する
・旧暦のお正月のことのブログ
・神社と住宅の関係の間取りのブログ
・ちょうど1年前のブログ
・2年前のお正月に書いた北海道の人の特長のブログ
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人気ブログを書いている、札幌の間取りサポート設計士のプロフィール
・ブログを書いている設計士の紹介
田中昭臣（たなかあきおみ）1級建築士、宅地建物取引士
建築設計事務所「ライフホーム設計」代表
＊注文住宅の主としたハウスメーカーで設計を経験し独立。
（建築実績100棟以上、現在も月に2，3棟の設計業務に関わる）
貴方の想いをカタチに、一緒に作る住マイルな住まいを目指しております。
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