銀行員の方は、金融商品のことをよく知っています
自分で一戸建ての住宅ローンを組む場合も、他行で有利な借り入れあれば、自行のローンを使いません。
今回は住宅ローンの上手な借り方のコツのブログです。
目次
１，銀行員は、どこの銀行の商品が良いか知っている
２，賢い住宅ローンの借り方。
３，金利だけで判断してはいけない
４，借入額を減らしたい時は
５，最後に
１，銀行員は、どこの銀行の商品が良いか知っている
住宅ローンの相談に行くと、自分の銀行の商品が優れていると、説明をしてきます。
でも、説明している銀行員さんが皆、自行で借りているとは限らないのです。
・銀行員さんが家を建てたエピソード
以前、良い住宅ローンの商品を持っている銀行の行員さんが、家を建ててくれることになりました。
当然、自分の銀行を使うと思っていましたら、「今、○○銀行の方が良いからそこで借ります。仲間もそこで借りてます。」とのことでした。
彼らは、返済中でも有利な商品があった場合、借り換えもされているようです。
・自分の銀行で借りると不利になることがある？
銀行さんによっては、自行で借入する場合、直属の上司の許可を得なければならないところもあります。
サラリーマンは家を建てると遠くへの転勤の辞令が多いと言います。
また、審査には年収の分かる書類もあるので、仲間内にあまり知られたくないかもしれません。
２，賢い住宅ローンの借り方。
・銀行では店頭に並べられていない住宅ローンの商品を持っている
銀行は、店頭に出ているもの以外にも、商品を持っています。
公務員向けや、上場企業向け、また自行と大きな取引している会社向けなどで、何か優遇している商品をもっている場合があります。
対象の方が来ると、机の引き出しからそっと出して見せてくれます。
職業は、伝えてみると良いかもしれません。
・相談に行くなら、支店より銀行の住宅ローンの専門の相談窓口の方が良い
銀行では、土日でも営業している住宅ローン専門の相談窓口がある場合があります。
（住宅ローンセンターとかローンプラザなどです。）
支店の窓口よりそちらの方が、住宅ローンを多く取り扱っています。
融資で心配なことがある場合は、そちらに行って相談したほうが、いろいろ教えてくれます。
たいがい、窓口の担当の後ろの席辺りに、審査の基準を熟知したベテランの人がいます。
その場で、その方が判断してくれたりしますので、話が早いと思います。
・住宅ローンは、自分で持ち込まないほうが有利な場合がある。
自分で申し込まずに、住宅会社などが持ち込んだ場合ほうが優遇されることがあります。
審査は、記入する項目や必要な書類が多くあるので、申し込み慣れている人が、間に入っていると、銀行も手間が省けるからかもしれません。
また、住宅ローンを多く取り扱っている会社には、銀行の住宅ローンの担当者が出入りしています。
事前審査申し込みを、平日の夜などでも対応してくれるケースがあります。
私も、よく相談にのってもらっています。
・自営の方は、注意
個人事業主の方から「長年△△銀行を利用しているから住宅ローンはそこにします。」と申し込みされる方がいます。
でも、貸してくれないことがあります。
預けたり、振込だけで利用していた場合は、銀行では、あまり優遇をしてくれないことが多いのです。
個人事業主の方は、会社の業績が良くても、かなり審査は厳しいのではないかと思われます。
自営の方の申し込みを代理で持ってゆくと、親しい行員さんから、「一応受け付けますが、たぶんダメです」とそっと言われたりします。
銀行にとって良いお客様は、借入してくれて金利を払ってくれてた会社です。
逆に、会社で借り入れされていて、毎月と滞りなく返済されている方は、信用が出来て、借入出来るケースがあります。
・銀行は取引先のことをよく知っている
会社の役員さんも、同じ取り扱いされることも多いので注意が必要です。
お取引のある銀行に申し込むと、すぐ調べて、「この方は役員の方ですね。」と言われます。
銀行は、取引されている会社のことを、よく知ってるといつも感心します。
大概、その場合は支店での審査になっているようです。
・ネット銀行は、時間に余裕をもって
ネット銀行は、審査書類は自分で用意して申し込むようになっています。
提出する書類も多く、慣れていないと書類の不足や不備がありがちです。
不備の場合は、銀行であればすぐ窓口で教えてくれますが、ネット銀行の場合、郵送してから、しばらくしてから返事がきます。
その為、審査にかかるまでの時間が長くなりがちです。
急ぎの場合は、窓口のある銀行と両方で進めていくほうが良いです。
・繰り上げ返済を検討の場合はの事務手数料が安いところ
退職金で繰り上げ返済や、ボーナス時にまとめて繰り上げ返済を考えられている方は、事務手数料が無料や安く出来たり、返済の手続きのしやすさで選ぶのが良いかもしれません。
個人事業主さんがどちらかと言えば、繰り上げ返済していく方が多いかもしれません。
・ポイントが付くサービスも
最近では都市銀行や地方銀行、信用組合以外にさまざまな形態の銀行が、フラット３５を中心の住宅ローンの商品を持っています。
繰り上げ返済の事務手数料を無料にしている銀行も多くなってきました。
住信SBIネット銀行では全疾病保障が無料の特典があります。
イオン銀行では、イオンで買い物した際に5％のポイントが付くサービスや1万円からの一部繰り上げ返済の事務手数料も無料にしているなど特典がある商品もあります。
３，金利だけで判断してはいけない
・支払い総額で考える
銀行の金利だけ見て、住宅ローンを組まないほうが良いです。
別で、事務手数料や保証料が+○○％かかりますとか、団体生命保険が別でかかったりする場合があります。
トータルすると高かったりすることがあります。
また、3年固定、5年固定、または10年後に2段階金利などで上がる場合があります。
総支払額が多くなったりすることもあります。
・自分のライフスタイルに合わせて選ぶ
定年など繰り上げ返済を考えられている方や、ボーナス時に余裕があれば繰り上げ返済を考えられている方は、繰り上げ返済のしやすさや事務手数料の安さなども選ぶポイントになるかと思います。
また、給与返済のしやすさや、万が一の病気や失業の時の保障など使いやすさもあるかと思います。
イオン銀行さんは、買い物ンポイントのサービスも行っているようですし、自分に合ったものを選ばれるのが良いかと思います。
・借り入れの相談できると安心
融資は、住宅メーカーの慣れている詳しいの人にあたると良いのですが、全然知らない営業マンもいます。
小さな工務店や設計事務所の方は、住宅ローンの返済額のシュミレーションの計算できないことが多いです。
支払総額など金利の計算が出来ないと、どの商品が自分に合ってるかわかりません。
間取りのプラン設計も大切ですが、資金のプラン設計も出来ると安心ですね。
４，借入額を減らしたい時は
・予算内で抑えるのにプランの見直しも必要
予算内に収めるには、坪数を減らすなどの間取りの見直しで大きく減額できるケースがあります。
内装の仕様の見直しだと、なかなか難しいケースがあります。
無駄なスペースを無くしたり、建物の形の変更でも大きく減額できることが多いです。
住宅メーカーだと、契約を急ぐ営業マンが、自分で書いたプランで進めてくるケースがあります。
間取りの見直しされては時間がかかるので、月ノルマが達成できないから、値引きで調整しようとしてきます。
でも、プランでも、落とせたほうがお得です。
もっと、スッキリ出来る間取りになって、減額になるのではと思うことがあります。
５，最後に
お伝えしたように、住宅ローンは金利だけ選ばれないほうが良いです。
いろいろな銀行ローンの商品があります。
金利と事務手数料や団体生命保険を含めた総支払額や、サービス(イオン銀行ではお買い物５％オフ）、万が一の保障（病気の時の保障など）、繰り上げ返済の手数料や使いやすさ（家の近く、給与引き落とし）などを含めて、自分に合った商品を選んでいただければと思います。
＊私の設計事務所で注文住宅で家を建てていただいく方には、住宅ローンのアドバイスやお手伝いはさせていただいております。
最後までお読みいただきありがとうございました。
あなたの住まいがより良くなり、楽しく幸せに暮らせますように。
＊設計士の紹介の後に「諸費用を安くするコツ」などの違うブログの紹介もあります。
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田中昭臣（たなかあきおみ）1級建築士、宅地建物取引士
建築設計事務所「ライフホーム設計」代表
＊注文住宅の主としたハウスメーカーで設計を経験し独立。
貴方の想いをカタチに、一緒に作る住マイルな住まいを目指しております。
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